양도소득세 계산기 (장기보유특별공제)

양도소득세 계산기 (장기보유특별공제)

 

 

 

장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상인 토지나 건물에 대하여 양도소득세를 계산할 때

보유기간에 따라 양도차익의 일정액을 공제하여 소득금액을 산출하는 제도입니다.

 

이 조건을 충족했더라도 미등기 부동산이나 조정대상지역 다주택 중과세 대상일 때는

공제 대상이 아닙니다.

 

그럼, 양도세를 줄이려면 어떻게 해야 할까요?

 

양도소득세는 양도를 발생하는 세금이므로 양도소득세를 줄이려면  '양도 전'에 준비해야

합니다.

 

가장 먼저 양도세는 '양도 시점'을 기준으로 세법을 적용하므로

양도하기 전 상황에서 새롭게 개정된 세법 내용이 있는지 살펴보아야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

조정대상지역 양도소득세 중과세 한시 배제가 2024년 5월 9일까지 1년 연장되었고,

일시적 2 주택 유예 기한이 양도소득세, 취득세, 종합부동산세 모두 3년으로 연장되는 등

최근 주택 관련 세법 변화가 많이 있습니다.

 

이런 부동산 양도 전 세법 관련 주요 내용을 검증하면서 양도소득세 장기특별공제까지

챙겨서 계산해 본다면 세금을 많이 줄일 수 있을 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

양도소득세 계산기 (장기보유특별공제)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

목 차

1.  장기보유특별공제란?

2.  보유기간 계산은?

3.  장기보유특별공제 적용 방식은?

4.  장기보유특별공제 공제표

5.  장기보유특별공제 계산기

 

 

 

 

 

 

 

 

장기보유특별공제란?

 

 

 

 

 

 

 

 

양도소득세는 토지나 건물과 부동산, 분양권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리, 일정 주식이나

골프 회원권 등이 과세 취득가액(필요경비 포함)과 양도가액의 차이인 양도차익에 과세하는

구조입니다.

 

실물자산인 부동산의 양도차익에는 실질적 이익이라고 보기 어려운 물가 상승분이 반영될 수 

있습니다.

 

이런 물가 상승분 수준의 양도차익을 줄여주는 절세 장치가 바로 장기보유특별공제입니다.

 

장기보유특별공제를 적용받는 대상은 '3년 이상' 보유한  '부동산'에서 발생한

양도차익입니다.

 

이 조건을 충족했더라도 미등기 부동산이나 조정대상지역 다주택 중과세 대상일 때는

공제 대상이 아닙니다.

 

다만, 조정대상지역 다주택은 한시적으로 중과세 적용을 배제하고 있어 현재는

장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.

 

양도 당시 부동산이지만 공제되지 않는 경우도 있습니다.

 

거주자(양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 경우)가 투자 목적 등으로

취득한 해외 부동산을 양도할 때는 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다.

 

반면, 양도 당시 부동산이 아니지만 장기보유특별공제 대상인 경우도 있습니다.

 

보유 부동산이  '도시 및 주거환경정비법'등에 관리처분인가일 전 발생한 부동산 양도차익에

대해서는 장기보유특별공제를 적용합니다.

 

 

 

보유기간 계산은?

 

 

 

 

 

 

 

장기보유특별공제율은 취득일부터 양도일까지의 보유 기간에 따라 공제율을 달리 

적용합니다.

 

여기서 양도일은 잔금청산일이나 등기접수일 중 빠른 날입니다.

 

취득일은 취득 원인에 따라 다른데, 매매로 취득한 경우 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날,

상속받은 경우 상속개시일입니다.

 

상속 부동산은 상속인이 새로 취득한 것이므로 보유 기간 계산은 상속개시일부터,

취득가액은 상속 개시 시점 시가로 계산합니다.

 

따라서 상속받은 부동산은 피상속인의 보유 기관과 관계없이 상속개시일부터

3년이 지나야 장기보유특별공제 대상이 됩니다.

 

증여받은 부동산의 취득일은 증여를 받은 날(증여등기 접수일)이지만,

배우자 또는 직계존비속 간 증여의 경우 예외 기준이 있습니다.

 

배우자 또는 직계존비속에게 증여받은 날부터 5년 (2023년 이후 증여분부터는 10년) 이내

양도하는 경우 당초 증여자의 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산합니다.

 

이때 장기보유특별공제에 적용하는 보유 기간 계산 시에도 증여자의 취득일을

기준으로 적용합니다.

 

 

 

장기보유특별공제 적용 방식은?

 

 

 

 

 

 

 

일반 장기보유특별공제는 부동산 보유 기간에 공제율 연 2%를 곱해 3년 보유 시 6%,

최대 15년 이상 보유하면 30%를 적용합니다.

 

장기보유특별공제는 보유 기간을 ‘연’ 단위로 적용하므로 양도 시점에 연 단위가 높아야

유리합니다.

 

가령, 5년 11개월을 보유했다면 5년으로 공제율을 적용하지만,

잔금일을 1개월 더 늦추어 보유 기간을 6년으로 맞춰 양도한다면 장기보유특별공제율이

10%(5년)에서 12%(6년)로 늘어납니다.

 

장기보유특별공제율은 일반 공제율과 우대 공제율 2가지가 있습니다.

 

양도일 현재 1세대 1 주택이면서 보유 기간 중 2년 이상 거주하면

우대 공제율 (최대 80%)이 가능합니다.

 

우대 공제율은 보유 기간 연 4%와 거주 기간

연 4% 공제율을 각각 적용해 합산합니다.

 

양도일 현재 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주한 1세대 1 주택이라면,

보유 기간 공제율 40%와 거주 기간 공제율 40%를 합산해 80% 공제율이 가능합니다.

 

반면, 1세대 1 주택이더라도 최소 거주 기간 2년을 채우지 못하면 일반 공제율 적용

대상이 됩니다.

 

1세대 1 주택은 보유 기간 2년(취득 당시 조정대상지역인 경우 거주 기간 2년 포함) 요건

충족 시 양도가액 12억 원까지 비과세를 받을 수 있어 장기보유특별공제 대상이 아닙니다.

 

그러나 1세대 1 주택이더라도 양도가액 12억 원을 초과하는 고가 주택일 때는

양도소득세 과세 대상이므로 양도 시점에 적용하는 장기보유특별공제 우대율 적용 조건에

관심을 두고 절세 효과를 검토할 필요가 있습니다.

 

장기보유특별공제 우대율 적용에 필요한 거주 기간 2년은 해당 주택 취득 후

실제 거주 기간을 말하지만,

 

예외적으로 상생임대주택 조건을 충족한 1세대 1 주택 장기보유특별공제 적용 시에는

2년 거주 기간 요건은 적용하지 않습니다.

 

 

장기보유특별공제 공제표

 

√  년도 별 / 보유기간별 장기보유특별공제율은 다음과 같습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

양도소득세 계산기

 

 

양도소득세 계산방법

 

양도차익(시세차익 - 필요경비) - 기본공제 - 장기보유특별공제 = 과세표준

과세표준 × 세율 = 납부할 양도소득세

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

마치며...

 

지금까지 장기보유특별공제란?,  보유기간 계산은? , 장기보유특별공제 적용 방식은?,

장기보유특별공제 공제표, 양도소득세 계산기에 대해서 알아보았습니다.

 

양도소득세는 사전에 준비하면 얼마든지 세금을 절세할 수 있습니다.

 

절세 방법 중 장기보유특별공제를 잘 활용한다면 더 좋은 결과를 얻을 수

있을 거 같습니다.

 

이상 포스팅을 마치겠습니다.

감사합니다.

 

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